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汤臣【一品】34万/平创纪录,唤醒我们,当下如何提高投资效率?

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2500字,预计阅读时间3分钟】

如果投资房产,汤臣一品不是一个很好的选择。但是汤臣一品的成交记录让人咂舌:总价2.05亿,面积597平方米,单价达34.3万元/平方米。但是让人敬畏的是,毕竟曾经单价11万,现在上涨的绝对值是23万元/平米。这个案例绝对值得搬上MBA课程!

汤臣一品从速率来讲,也许是上海最慢;但从绝对值来讲,也许是全国最多。买汤臣一品的人,如果十年前5千万的身家现在已经两个亿了,一套房子赚了1.5个亿,一口气吃了个胖子,财务几乎自由。而地级市呢,从20万到100万,5倍,不够10年生活费的!如何把盘子做大,是投资者必须面对的实战方法。

据11月16日市场消息,上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签,总价2.05亿,面积597平方米,单价达34.3万元/平方米,再破上海房价纪录。公开资料显示,汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘,位于上海市陆家嘴滨江大道旁。汤臣一品由四栋超高层豪宅与会所组成,最高楼层为44层,高度达153米。事实上,2005年至今,其销售的仅是A、C两栋,另两栋(D、B)一直处于出租(租金8-30万/月)或空置的状态。

汤臣一品是真的2005年至今这点房源卖不动吗?肯定不是,看看成本:土地成本每平方米楼板价约10000元,建安成本约10000元/平方米,前期加配套不会超过2000元/平方米,把一些管理费和营业税等加进去,综合成本在30000元/平方米以内。所以,也许不好卖,更多的是开发商不愿意卖!

谈到这个消息,对我们做房产投资有哪些启发呢?有很多,比如:

第一:真正意义上稀缺的地段一定是不可复制的,而天府广场是可以复制;

第二:高容积率超过4.0无改善,超过5.0无人性。但是汤臣一品容积率5.8,住着最奢华的人群;

第三:大开发商的楼盘就一定是投资首选吗?

第四:楼层价差巨大,如何选楼层才能避免汤臣一品部分房源价差巨大带来的盈利不足?

第五:房产增值哪个因素最重要:增值幅度or增值金额绝对值?

以上五点,一本书也写不完,就此谈谈第五点:房产增值哪个因素最重要:增值幅度or增值绝对值?

我们先看案例。2008年到2017年豪宅汤臣一品和距离它2公里的普通住宅菊园的对比。

从平均单价走势来看,汤臣一品从128000元/平涨到了290000元/平;同样的时间段,菊园从28000元/平涨到了90000元/平。

从涨幅来看,汤臣一品为126.54%;同样的时间段,菊园为221.43%。同样的时间段,普通住宅收益率是豪宅的1.75倍。

但是,如果同收益的绝对值来看,假如同样200平米房产,汤臣一品收益为32398000元,普通住宅的收益为12400000元。同样的时间段,豪宅的收益绝对值是普通住宅的2.61倍,绝对值多了将近2000万元!

所以,贰爷有以下观点——

观点1:在购房指标越来越稀缺的情况下,房产增值的绝对值变得特别重要;

意思是,我们做房产投资,既要关注增值幅度,也要兼顾增值的绝对值。

比如2000年眉山房价600元/平米,12年后,二手房可以达到5000元/平米,增幅非常巨大,现价是原值得的倍,但是利润绝对值多大呢?如果400平米的房产当初32万元/套,现在200万/套,毛利绝对值168万;汤臣一品从2005年的11万,到现在历经12年,34万元/平米,现价只是原值的3倍,毛利绝对值是9200万元。增值是8 VS 3,增值绝对值是 170万VS 9200万,比值是54倍。如果170万的利润够普通家庭10年的支出(不考虑货币和通胀因素),而9200万实现的是大概率财务自由。

观点2:珍惜购房指标,珍爱按揭额度,尽力选择适当户型;

再来看,如果同样是在成都,珍惜购房指标,珍爱按揭额度,在购房指标比较稀缺的情况下,如何选择户型?

比如新川板块,因为当地大都属于高端改善需求,很多是已有房产的人,家庭人数变多,或者是有高预算的投资人群,那么随着生活品质的提高,四房成为主力户型,而两房的户型虽然少但是单价反倒低于大户型。(下图为这套汤臣一品的户型)

我们再来做个实例分析。

如果单价一样的情况下,同样是购买450平米的房产,可以买3套户均150米的户型,也可以购买6套户均75平米的小户型,总的面积都是450平米。不考虑未来四房受众人群更广,未来二手房单价更高的情况,购买大户型用掉了3个购房指标,而同样投资购买小户型需要花掉6个购房指标。所以,如果能够保持同样增值幅度的情况下,买大户型还可以节约3个购房指标,同时也节约了3个按揭指标,这是何等的好事。

方案一,如果一共只有3个首贷指标,买3个150户型首付3成,只需要掏135平米房价的首付款;

方案二,如果有6个指标但按揭指标只有3个的情况下,首付只能是3套75平米房产的首付款,也就是首贷按揭指标只能支付75*30%*3=67.5平米房产对应单价的首付款;

综合来看,方案一可以获得按揭的额度是450-135=315平米,后者按揭的额度是157.5平米(75*3-67.5)房产对应的额度;在单价相同的情况下,二者对应的按揭金额相差一倍。

所以,选择合理的户型,追求对应板块的主力户型特别重要,既可以节约购房指标,又可以获得更大的贷款额度。二者相比,显然选择方案一。

观点3:改善板块选四房,刚需板块选紧凑三房。

再从绝对值来看,如果增值的金额绝对大,那么你就可以整合自有的房产数量,不断把不优质的房产升级为优质房产,并且要对投资房产的面积进行适当整合,面积不是越大越好,也不是越小越好,一定要适应实际板块的需求,比如新川板块、天府新区牛鼻子板块一定是四房作为未来的主力户型,而龙泉、双流等二圈层由于购买力等问题,往往追求低总价,低总价优势比户型更为重要,所以投资更选择三房为主。

汤臣一品34万的单价震撼的是整个房地产界,刺激的是每一个分析房价的人,到底应该怎么才算是投资成功?

贰爷告诉你,从投资的角度,既要看回报率也要看回报绝对值,绝不能只偏重回报率,即:小投入、大涨幅、低利润额!

务实的做法是要在回报率足够有预期的情况下,高度重视把投资回报的绝对金额做大,把盘子做到足够大才能带来足够大的绝对盈利金额,同时这三个方面取得效率最大化:投入较少的购房指标,投入较小的按揭指标,投入较小的房屋数量!如果真的有机会一口气吃个胖子,那有什么不好呢?

最后,我要强调:第一,不是鼓励大家买豪宅,流动性差,很多时候有价无市;第二,不是鼓励大家买超大户型;第三,珍惜每一个人的购房指标;第四,珍惜每一个人的贷款指标;第五,尽力获得更多贷款额度;第六,要根据自身情况,灵活运用,不可刻舟求剑!

汤臣一品追求的是亿元级别的增值;上海楼市追求的是千万元级别的增值。

四川的楼市单套房产增值绝对值:

乡镇还在追求的千元级的增值;

县城还在追求万元级的增值;

地市还在追求十万元级的增值;

成都必须要追求的是百万元级的增值!

【此文章为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!】

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本新闻转载自:搜房 | 作者:搜房

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